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业内人士房地产业估值将继续下行-【资讯】

发布时间:2021-07-15 15:25:11 阅读: 来源:三角龙骨厂家

地产股市值昨再蒸发151亿;地产板块今明两年业绩存在不确定性

昨日,银监会官员对二套房认定做出说明,市场同时预期有进一步的房地产调控措施出台,导致深沪两市房地产板块继续下行。据本报数据部统计,昨日91家房地产公司市值缩水151.73亿元,龙头万科(000002)再跌2.37%,市值蒸发23.91亿元,“招保万金”4家公司市值合计缩水41.74亿元。自15日以来,一周内房地产板块市值蒸发1178.23亿元,仅万科市值就下降139.3亿元,整体跌幅11.4%。

业内人士认为,由于本次调控的力度大,房地产公司今明两年业绩存在不确定性,而行业估值也存在继续下行风险,但不会回到2008年底的低位水平。

增值税清算影响现金流

根据国务院17日发布的有关通知要求,税务部门将对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。长江证券(000783)分析师乐加栋、苏雪晶认为,从房地产上市公司披露的报表分析,目前的土地增值税一般占销售收入的3%—5%,如果严格按照土地增值税累进税率算,绝大多数企业土地增值税要占销售收入的8%—10%,未来如果土地增值税真正清缴,影响地产企业净利润率应该在4个百分点左右,而且将有效影响企业现金流。

据悉,当前各地对房地产土地增值税的征收标准不同,因而很多地区存在清算问题。长江证券的测算是根据当前房地产毛利率30%得出的,而房地产毛利率达到45%以上,土地增值税将占到销售收入的10%以上。

今明两年业绩不确定

东方证券胡栋亮认为,由于预售制度的存在,2010年房地产上市公司的业绩已基本锁定。据估计,今年房地产板块整体增长在30%的水平。但随着调控的深入,如果后续成交回落、价格下跌,考虑到明年的业绩稳定,上市公司会考虑业绩预留,则今年的业绩将会打折扣。

长城证券刘昆等研究员认为,在房价上涨过快的一二线城市,如果新二套房政策短期对市场仍不起作用的话,更严厉的调控政策会出台,二季度楼市供需状况有望因此得到快速缓解,需求也会出现下降。而房价方面,由于开发商目前资金都很充裕,短期难以看到一手房普遍降价的情况,预计将滞后销量1—2个季度,二手房价格的调整将会来得更快。二季度销量和价格的下降,将影响开发商下半年的开工计划。有业内人士分析,房地产企业下半年开发量的下降,将直接影响上市公司2011年的业绩水平。

估值有继续下行风险

胡栋亮认为,随着楼市调整展开,地产行业估值存在继续下行的风险,但不会回到2008年低位水平。“两个原因:一是政策的提前打压有助于减少开发商的现金开支,当前地产公司资金仍然宽裕,所以基本不会出现2008年市场所担心的破产风险;第二,开发商资金的宽裕加上库存偏少,将使得今年楼市调整更多地以量缩的形态出现,也很难发生2008年开发商大量计提存货减值准备的情况,免除了业绩大幅下调的风险。”

未来6个月资金吃紧

有行业人士认为,根据今年开工情况看,未来6个月房地产全行业将出现资金短缺。据悉,今年全社会房地产开工量预计较去年增长22%,这是一个比较快的增长,而房地产上市公司的开工增速远超社会平均水平,已披露的2009年年报显示,大型房地产上市公司的增长都在50%左右。有业内人士分析,上市公司如果再融资不畅,其面临的资金瓶颈与其他房地产企业是一样的。

胡栋亮对此的看法则较为乐观。他认为,房地产公司资金仍然充足,如果再融资受阻,影响的只是房地产企业利润的增长部分。

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